SCPI en assurance vie : ce que le contrat prélève, étage par étage

Un loyer de SCPI logé dans un contrat traverse trois étages avant d'arriver à l'épargnant, et un seul est correctement compté dans les comparatifs.

Le premier étage est celui de la société de gestion, et il est déjà déduit. Le taux de distribution publié par l'ASPIM, 4,91 % en moyenne pondérée pour 2025, est brut de fiscalité mais net des frais de gestion du fonds. Les rajouter par-dessus est un double comptage, et c'est l'erreur la plus répandue en ligne.

Le deuxième étage est la fraction du loyer que l'assureur conserve. Elle est fixée par le contrat et se lit dans l'avenant SCPI, nulle part ailleurs. La part de revenu perdue est exactement le complément du taux de reversement : retenir 15 % du loyer coûte 15 % du revenu, soit 0,74 point. C'est une identité, pas une estimation.

Le troisième étage est le frais de gestion du contrat sur l'encours, 0,88 % par an en moyenne de marché en 2025 selon France Assureurs, la dispersion observée sur le marché allant de moins de 0,50 % à plus de 1 %.

Les deux derniers étages se cumulent : à 90 % de reversement et 0,88 % de frais, il reste 3,54 % servis sur 4,91 % distribués.

L'ASPIM l'écrit elle-même, en note de bas de page de son communiqué annuel : « Le taux de distribution indiqué concerne une part détenue en direct. En cas de détention via un contrat d'assurance vie, la performance servie peut différer (notamment en raison des frais du contrat et des modalités propres à l'assureur). »

Elle circule partout, et elle n'est nulle part dans le code des assurances.

Le plancher de 85 % existe bien, mais il porte sur autre chose. L'article A132-11 impose d'inscrire en recette du compte de participation aux résultats 85 % du solde d'un compte financier : c'est la participation aux bénéfices, qui alimente le rendement des fonds en euros. Et l'article A132-10 pose l'exclusion : « Les articles A. 132-11 à A. 132-15 ne s'appliquent pas aux contrats à capital variable. » Or les unités de compte sont des supports à capital variable.

Aucun texte n'oblige donc un assureur à reverser 85 % du loyer d'une SCPI, et aucun ne l'autorise à en retenir 15 %. Le taux est purement contractuel.

Ce que disent les documents consultés le 5 août 2026 :

• Spirica, avenant SCPI : « La totalité des revenus distribués par le Support est redistribuée sur le Contrat », soit 100 %
• Generali, via la page d'aide de BoursoBank : 90 %
• MIF : « La détention de parts de SCPI donne trimestriellement droit à 90% des revenus »

Les taux relevés vont donc de 90 % à 100 %. Des taux plus bas circulent dans la presse patrimoniale, sans qu'un document contractuel ait pu être produit ici pour les étayer. Ce n'est pas la preuve qu'ils n'existent pas, mais une raison d'aller lire l'avenant, seul endroit où le chiffre est opposable.

Le taux de reversement occupe toute la discussion. La clause qui décide de son sort n'est presque jamais citée.

Un loyer reversé doit être réinvesti quelque part, et c'est le contrat qui dit où. Les deux documents consultés ne disent pas la même chose. Chez Spirica, les 100 % de loyers sont « réinvestis sur l'un des supports Fonds en Euros éligibles au Contrat, à défaut sur une SICAV monétaire ». Chez Generali via BoursoBank, les 90 % sont réinvestis dans la SCPI elle-même.

L'écart de destination se chiffre. Un loyer qui retombe sur un fonds en euros capitalise au taux de ces fonds, soit 2,63 % en moyenne en 2025 sur les contrats individuels selon l'ACPR, net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux. Réinvesti dans la SCPI, il capitalise à 4,91 %. Ce que sert réellement un fonds en euros une fois les prélèvements passés est dans l'article sur le rendement de l'assurance vie.

Sur vingt ans, cet écart de support pèse davantage que quinze points de reversement. Le calcul exposé plus loin donne le résultat le plus contre-intuitif du dossier : un contrat qui reverse 100 % du loyer sur un fonds en euros laisse encore 5,3 % de plus, sur vingt ans et à tranche de 30 %, qu'un contrat qui reverse 85 % dans la SCPI : 164,80 contre 156,57 pour 100 investis.

Un contrat annoncé à 100 % n'est donc pas mécaniquement meilleur qu'un contrat annoncé à 90 %. Les deux clauses se lisent ensemble, souvent à quelques lignes d'écart.

L'idée qu'il n'y a pas de frais d'entrée sur les SCPI en assurance vie est fausse, et l'écart réel se mesure au centième.

L'avenant SCPI de Spirica, daté du 2 mars 2026, liste 24 SCPI avec deux colonnes : la valeur de retrait, en pourcentage du prix de souscription, et les frais d'investissement facturés dans le cadre du contrat. La première va de 88,24 % à 93,75 %, la seconde de 4,75 % à 10,26 %.

Le fait remarquable tient dans l'addition. Sur les 22 SCPI qui portent une commission de souscription, la somme des deux colonnes vaut exactement 98,50 %, sur toutes les lignes sans exception. L'assureur restitue un point et demi de commission, ni plus ni moins, quelle que soit la SCPI. Les deux SCPI sans commission affichent 100,00 % et 0,00 %.

L'économie par rapport à la détention directe est donc de 1,50 point, et non de la commission entière comme on le lit souvent.

Le même tableau donne un ordre de grandeur rarement chiffré. Lue comme le complément à 100 % de la valeur de retrait, la commission de souscription implicite de ces 22 SCPI va de 6,25 % à 11,76 %, avec une médiane de 9,25 %. Le chiffre de 10 % que l'on cite d'habitude est un arrondi par le haut.

Ces valeurs proviennent d'un contrat précis et ne se généralisent pas. Mais l'addition se refait en une minute sur l'avenant qu'on a sous les yeux.

Deux corrections avant le calcul, parce qu'elles changent la nature de la comparaison.

Les revenus fonciers ne sont pas passés à 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026. La hausse de CSG du 1er janvier 2026 ne les vise pas : ils restent à 17,2 %, comme l'assurance vie. Seule la location meublée non professionnelle est passée à 18,6 %. Les deux côtés de la comparaison supportent donc le même taux social, et l'argument disparaît.

Le prélèvement forfaitaire unique n'est pas à 31,4 % ici. L'assurance vie conservant 17,2 % de prélèvements sociaux, le total est de 30 %, et de 24,7 % après huit ans grâce au taux d'impôt réduit de 7,5 %.

Tout l'écart tient donc au barème. En direct, le loyer est imposé chaque année à la tranche marginale plus 17,2 %, avec 6,8 points de CSG déductible. Dans le contrat, rien n'est imposé tant que rien n'est racheté.

Le seuil calculé figure dans le tableau ci-dessous. Il se déplace de 14,9 % à 31,4 % de tranche marginale selon deux clauses seulement : le taux de reversement et le support de réinvestissement.

La conclusion est plus stable que les seuils eux-mêmes. Dans toutes les configurations testées, le contrat perd dans les tranches à 0 % et 11 %, et gagne dans celles à 41 % et 45 %. La tranche à 30 % est le point de bascule, et c'est là que la lecture de l'avenant décide du résultat. Le raisonnement voisin, appliqué à des actions, est dans la comparaison entre assurance vie et PEA.

Les deux branches de ce calcul, capitalisation dans l'enveloppe contre revenus imposés chaque année, se rejouent avec d'autres hypothèses dans le simulateur d'intérêts composés.

Quatre points reviennent comme des avantages de l'enveloppe. Trois ne tiennent pas.

La liquidité n'est pas garantie. L'avenant dit l'inverse de ce qu'on lit partout : « L'assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support », et il « ne s'engage que sur le nombre d'unités de compte, mais pas sur leur valeur ». Un second verrou existe au-dessus : depuis 2016, le Haut Conseil de stabilité financière peut suspendre les valeurs de rachat, six mois au plus, sans l'avoir jamais fait.

L'IFI reste dû : l'article 972 du code général des impôts soumet le contrat à hauteur de sa fraction représentative d'actifs immobiliers imposables.

Le micro-foncier n'était de toute façon pas accessible à qui ne détient que des parts de SCPI : ce régime suppose de posséder par ailleurs un immeuble loué nu.

Le délai de jouissance, lui, est un avantage réel. L'avenant fixe l'entrée en jouissance au premier jour du mois suivant l'investissement, quand le délai en direct se situe couramment entre trois et six mois.

S'y ajoutent trois contraintes propres à ce contrat : une pénalité de 3 % en cas de désinvestissement dans les trois ans, un plafond de 50 % par opération et de 1 000 000 € par contrat, et l'inéligibilité aux versements programmés. Ces clauses ne se devinent pas.

Une réserve pour finir. Les unités de compte immobilières ont affiché +0,13 % en 2025 avant frais de contrat et -0,33 % par an sur cinq ans selon France Assureurs, loin des 4,91 % distribués. Mais cette catégorie agrège SCPI, sociétés civiles et OPCI, et l'écart tient autant à la baisse du prix des parts qu'au péage du contrat. Chiffres arrêtés au 5 août 2026.

Pour situer un rendement immobilier dans son contexte de marché, le baromètre de l'économie suit les taux et l'inflation à leur source.